Skema aktuale e kthimit dhe e kompensimit të pronave është joefikase dhe duhet të ndryshojë. Për Bankën Botërore, shembujt e kompensimit nga vendet ish-komuniste janë të aplikueshëm edhe për Shqipërinë.Një ndër specialistet, hartueset e raportit të fundit për pronat në Shqipëri, Clelia Rontoyanni, tregon për gazetën zbulimet e dokumentit dhe problemet e tjera të zhvillimit të pronësisë në vend. Sipas saj, skemat e kompensimit të shumicës së vendeve përfshijnë instrumente financiare të tjera, përveç pagesave në para të thata (p.sh. bono thesari afatgjata, aksione në sipërmarrje publike), të cilat ndihmojnë që të amortizohet ndikimi tek buxheti. “Shqipëria mund të përfitojë nga shqyrtimi i kësaj përvoje ndërkombëtare, për të përzgjedhur praktikat më të përshtatshme e për të zgjidhur kërkesat e mbetura pa përgjigje në një mënyrë të përballueshme ekonomikisht dhe të drejtë.”
1. Problemi i pronave në Shqipëri ka një histori të qartë konfiskimi, gjatë viteve ’45-’90 dhe një histori kaotike zhvillimi pas viteve 1990. Banka Botërore ka hartuar së fundmi një raport lidhur me problemet e pronësisë. Cilat janë problemet kryesore të zhvillimit të pronësisë në Shqipëri?
Dokumenti informativ i Bankës Botërore “Qeverisja në mbrojtjen e të drejtave mbi pronën e paluajtshme në Shqipëri: Sfidë e vazhdueshme”, përqendrohet në problemet e mëposhtme kyçe që prekin sigurinë e të drejtës së pronës së paluajtshme:
a) Procesi i regjistrimit sistematik të titujve, që mbetet ende i paplotë dhe që aktualisht mbulon vetëm 25 për qind të zonave kadastrale urbane dhe rreth 83 për qind të zonave kadastrale rurale. Shumë nga të dhënat për pronat që janë blerë tashmë, duke bërë regjistrimin e titujve, janë të pasakta dhe nevojitet që të kontrollohen. Në rast se nuk ka regjistrim të besueshëm të titujve të pronësisë, pronarëve u mungon mbrojtja e duhur ligjore për të transferuar (shitur ose për të lënë trashëgimi) pronën e tyre dhe për të aplikuar për financim nëpërmjet kredisë për të përmirësuar pronat e tyre. Investitorët e mundshëm dekurajohen dhe nuk financojnë projekte në Shqipëri, pasi është e vështirë që të gjenden prona që kanë tituj pronësie të qartë ligjorë.
b) Procesi i legalizimit të ndërtimeve pa leje mbetet i paplotë gjithashtu. Aktualisht, një numër i madh godinash nuk janë regjistruar ligjërisht, për shkak të arsyeve të ndryshme, si p.sh. mungesa e lejeve të ndërtimit ose mungesa e provave që vërteton pronësinë ndaj tokës. Ndërsa këto godina nuk mund të legalizohen të gjitha (p.sh. për arsye që kanë të bëjnë me sigurinë, mbrojtjen mjedisore), një zgjidhje pragmatike është që të rregullohet statusi i atyre godinave, të cilat nuk përbëjnë shqetësime të tilla. Legalizimi i këtyre pronave do t’u mundësonte pronarëve të tyre që të maksimizonin vlerën dhe dobinë e godinave të tyre (p.sh. duke krijuar mundësinë që të merret kredi për të investuar në përmirësimin e pronave të tyre). Legalizimi do të sillte të ardhura edhe për qeverinë. Këto të ardhura mund të rrisin burimet e disponueshme për të paguar kompensimin e ‘ish-pronarëve’(që kërkojnë kthimin e tokave).
c) Numri mjaft i madh i kërkesave të pazgjidhura për kthimin e pronës dhe për kompensimin e ‘ish-pronarëve’ që janë shpronësuar gjatë komunizmit. Për këtë proces janë dashur shumë vite dhe kjo ka bërë që disa prej palëve t’i drejtohen Gjykatës Europiane të të Drejtave të Njeriut, gjë që ka ndikuar negativisht emrin e Shqipërisë. Në të njëjtën kohë, është e qartë se shumë nga këto raste nuk do të mund të zgjidhen nëpërmjet kthimit fizik të tokës, por fondet e caktuara për kompensimin financiar nuk janë të mjaftueshme për të mbuluar koston sipas skemës aktuale të kompensimit. Një zgjidhje e realizueshme do të bënte të mundur që kostoja e kompensimit financiar të ishte e përballueshme dhe të mund të paguhej brenda një afati kohor të arsyeshëm.
d) Kuadri rregullator i paplotë për planifikimin e territorit dhe procesi jo-efikas i dhënies së lejeve të ndërtimit. Paqartësia e rregullave për marrjen e lejeve të ndërtimit dhe vonesat e mëdha në dhënien e këtyre lejeve nuk e bëjnë të mundur që të veprohet në përputhje me kërkesat ligjore, e përkeqësojnë problemin e ndërtimeve të paligjshme dhe rrisin kostot për qytetarët që respektojnë ligjet, si dhe për firmat. Miratimi i kohëve të fundit i ligjit të ri “Për planin urbanistik” dhe miratimi (që pritet) i planeve urbanistike do të ndihmojë në zgjidhjen e shumë paqartësive, që kanë të bëjnë me dhënien e lejeve të ndërtimit.
2. Si mund të zgjidhen këto probleme sot? A është zbatimi i skemës së kompensimit financiar një zgjidhje e mundshme?
Problemet e mësipërme mund të zgjidhen, por është e rëndësishme që zgjidhjet të koordinohen siç duhet, në mënyrë që të ketë progres në të gjitha fushat. Koordinimi i dobët ndërmjet institucioneve shtetërore, që kanë përgjegjësi për secilin nga proceset e sipërpërmendura deri tani, vetëm sa e ka vonuar dhe ndërlikuar arritjen e progresit.
Zgjidhja e kërkesave për kthim, që janë ende në proces e sipër dhe që janë dorëzuar në përputhje me ligjin shqiptar “Për kthimin dhe kompensimin e pronës”, është një aspekt i nevojshëm për të rritur sigurinë e të drejtës për pronat e paluajtshme. Ky proces duhet të përfundojë sa më shpejt që të jetë e mundur edhe për shkak se kërkesat e pazgjidhura për kthim pronash pengojnë përfundimin e proceseve të regjistrimit të titujve të pronësisë dhe të legalizimit. Duke pasur parasysh se pronat shtetërore që janë të disponueshme për t’u përdorur për kthimin fizik të pronave janë shumë të kufizuara, është e nevojshme që kompensimi financiar të jetë një pjesë kyçe për zgjidhjen e problemit. Në të njëjtën kohë, është shumë e rëndësishme që të vlerësohet me kujdes ndikimi fiskal, ekonomik dhe në kapital i skemës së kompensimit për t’u siguruar që shteti mund ta përballojë brenda limiteve të buxhetit (dhe që nuk do të çojë në falimentimin e shtetit), nuk do të pakësojë burimet për shpenzimet sociale prioritare dhe do të kryhet brenda një afati kohor të arsyeshëm.
Banka Botërore po asiston qeverinë e Shqipërisë për shqyrtimin e praktikave të vendeve të tjera të Europës Qendrore dhe Jugore, në mënyrë që të identifikohen opsione të mundshme për zgjidhjen e kërkesave pa përgjigje për kthim prone ose për kompensim. Opsionet e ndryshme do të duhet të merren në konsideratë nga qeveria dhe të diskutohen me palët që kërkojnë kthimin e pronave, si dhe me palë të tjera të interesuara.
3. Eksperienca e vendeve lindore është e ndryshme, cili mund të ishte një variant i afërt për Shqipërinë?
Shumica e vendeve në Europën Qendrore dhe atë Juglindore kanë miratuar ligje për kthimin e pronave private të konfiskuara nga shteti nën regjimin komunist, si dhe kanë zbatuar skema të kompensimit financiar për ata të cilëve për arsye të ndryshme nuk mund t’u kthehej prona. Skemat e kompensimit përfshin një sërë metodash për të përllogaritur shumën që duhet dhënë për kompensim. E përbashkëta e të gjitha këtyre metodave është se ato përfshijnë disa kufizime në sasinë e kompensimit financiar që paguhet. Këto kufizime nevojiten për të siguruar përfundimin e procesit të kthimit dhe kompensimit brenda një afati kohor realist, si dhe për të siguruar se kostoja e kompensimit është në përpjesëtim me burimet financiare që mund të caktohen për këtë qëllim, pa minuar shpenzime të tjera të nevojshme publike. Gjithashtu, skemat e kompensimit të shumicës së vendeve përfshijnë instrumente financiare të tjera përveç pagesave në para të thata (p.sh. bono thesari afatgjata, aksione në sipërmarrje publike), të cilat ndihmojnë që të amortizohet ndikimi tek buxheti. Shqipëria mund të përfitojë nga shqyrtimi i kësaj përvoje ndërkombëtare, për të përzgjedhur praktikat më të përshtatshme në zgjidhjen kërkesat e mbetura pa përgjigje në një mënyrë të përballueshme ekonomikisht dhe të drejtë.
4. Pa pronësi të qartë nuk ka investime, aq më pak të huaja. Qeveria së fundmi ka miratuar një vendim, i cili garanton pronësinë për investimet e huaja. Pra, në rast se një investitor i huaj blen një tokë, e cila më vonë del me probleme pronësie, atëherë qeveria garanton investimin dhe është ajo palë gjatë proceseve gjyqësore, jo investitori. Mendoni se kjo është një zgjidhje? Nëse jo, cila mund të ishte?
Kjo masë tregon qartë dëshirën e qeverisë për të kaluar pengesat serioze, me të cilat ballafaqohen bizneset kur kërkojnë të bëjnë investime që përfshijnë edhe blerjen e zhvillimin e tokave. Në të njëjtën kohë, kjo masë nuk përbën një zgjidhje të gjithanshme dhe të përhershme. Sipas anketimeve të firmave, aksesi në toka dhe ndërtesa me tituj të qartë e të ligjshëm pronësie është një problem që kufizon investimet në Shqipëri, si nga investitorët vendës, ashtu edhe nga ata të huaj. Është shumë e rëndësishme që kjo të merret në konsideratë, pasi perspektiva e rritjes ekonomike të Shqipërisë do të përmirësohej shumë nëse do të hiqeshin pengesat për rritjen e firmave të vogla dhe atyre të mesme, që shpesh janë në pronësi të vendësve. Një zgjidhje e qëndrueshme do të ishte një zgjidhje nga e cila përfitojnë të gjithë investitorët – si ata të huaj, edhe ata vendas. Një zgjidhje e tillë kërkon zgjidhjen e problemeve të tjera, që prekin sigurinë e titujve të pronësisë nëpërmjet marrjes së masave me rëndësi kritike për të përfunduar procesin e pambaruar të regjistrimit sistematik të titujve të pronësisë, të përmirësimit të cilësisë së të dhënave, të legalizimit, të kthimit dhe kompensimit të pronave.
5. Një tjetër problem janë ndërtimet pa leje dhe mungesa e planeve urbanistikë. Banka Botërore po harton planet urbanistike në Jug të vendit. Ka kaluar shumë kohë dhe publiku ende nuk di si do të jenë këto plane. Çfarë vështirësish ka dhe a mund të na zbuloni ndonjë prej tyre?
Ashtu është. Projekti i Administrimit dhe Menaxhimit të Tokës (PAMT), që financohet nga Banka Botërore, ka dhënë mbështetje teknike për tetë bashki (si në Veri, ashtu edhe në Jug të Shqipërisë) për përgatitjen e planeve të tyre urbanistike. Tani i takon secilës prej bashkive që të finalizojë planin e vet urbanistik ose duke miratuar projektplanin e përgatitur me mbështetjen këshillimore të projektit, ose duke bërë në këto projektplane ndryshime që konsiderohen të duhura. Ligji i ri, i miratuar kohët e fundit “Për rregullimin/planifikimin e territorit”, duhet ta bëjë më të lehtë për bashkitë që ato të finalizojnë planet e tyre urbanistike.
6. Ka pasur një debat të madh për legalizimin e ndërtimeve pa leje. Përplasja ishte me idenë që më parë të bëhej urbanizimi dhe më pas legalizimi i objekteve. Qeveria zgjodhi të kundërtën. Si ekspert i fushës, cila mendoni se do të ishte zgjidhja më e mirë për ndërtimet pa leje në vend?
Ndërtimet e paligjshme nuk janë problem vetëm për Shqipërinë. Gjithsesi, shtrirja e ndërtimeve pa lejet përkatëse është veçanërisht e madhe këtu. Vlerësohet se rreth 400 mijë ndërtesa (të paktën një e treta e të gjitha ndërtimeve në Shqipëri) nuk kanë lejet e duhura ose nuk kanë leje fare. Prandaj procesi i legalizimit është zgjidhja pragmatike për ato godina që janë të sigurta nga ana strukturore dhe që nuk ndodhen në zona ku ndalohet që të ketë ndërtime, si p.sh. për arsye që kanë të bëjnë me mbrojtjen e mjedisit, të trashëgimisë kulturore ose me sigurinë. Ndërtesat, që ndodhen në tokën që ligjërisht e posedojnë banorët e asaj ndërtese, por që nuk mund të marrin leje ndërtimi për shkak të problemeve të sigurisë, mjedisore etj., gjithsesi mund të regjistrohen me një titull të qartë pronësie, por duke vënë një shënim në titull, ku sqarohet se ndërtesa është e pasigurt, ose ndodhet në një zonë që nuk është në përputhje me planin urbanistik. Zhvillime të mëtejshme në atë tokë do të duhet të bëhen në përputhje me planet e rregullimit të territorit dhe rregullat për ndërtimin. Është shumë e rëndësishme që ndërtesat e reja të ndërtohen në përputhje me rregullat dhe që autoritetet lokale të sigurojnë që zhvillimet e ardhshme të bëhen në përputhje me planet. Përgatitja e kuadrit rregullator për planifikimin e territorit, si dhe zbatimi i besueshëm i ligjeve dhe rregulloreve para se të ngrihen ndërtesat e paligjshme, pritet që të kufizojnë e madje, edhe të parandalojnë ndërtimet e reja të paligjshme në të ardhmen.
