YMER DELIALLISI
Duke qenë në kontakt të vazhdueshëm me kole-gët e mi në Shqipëri shpesh ndaj me ta opinione për lejet e ndërtimit, kontrollin e ndërtimeve, mënyrën e hipotekimit, marrëdhëniet e kompanive të sigurimeve me ndërtimet dhe, më kryesoren, rolin e arkitektit në këtë problem. Miqtë e mi më rekomanduan të shihja bisedën e zotit Rama në emisionin “Opinion”, ku flitej edhe për këtë çështje.
Problemi i hipotekimeve, sikur dhe mangësia e dokumentacionit të ndërtimit të objekteve jashtë lejeve të ndërtimit, është një çështje jo vetëm e Bashkisë së Tiranës, por edhe e bashkive e komunave të tjera anembanë vendit. Por, sigurisht, Tirana është shembulli kombëtar, pika e referimit për të gjithë. “Kështu e ka bërë dhe Tirana”, apo “këtë problem e ka dhe Tirana” është justifikim që dëgjohet shpesh. Në të vërtetë, modeli i Tiranës ka influencat pozitive dhe negative në zhvillimin e ndërtimeve dhe urbanistikës në gjithë vendin.
Sipas opinionit tim, në situatën e krijuar me objektet e pahipotekuara, përgjegjësia më e madhe, ajo ligjore, u takon drejtuesve të bashkive dhe komunave. (Sidomos zotit Rama, pas tri mandateve bashkiake). Por nuk janë ata përgjegjësit e vetëm. Për një kohë të gjatë (deri në vitin 2007), kontrolli mbi territorin ka qenë atribut i qeverisë qendrore dhe jo asaj vendore. Vetë biznesi, për motive fitimi, duke përfituar nga një situatë konfuze ligjore, është sulur të përfitojë duke shkelur ligjin. Një pjesë e arkitektëve, pa prestigj profesional, për interesa ekonomike, nuk janë stepur të firmosin projekte jashtë kushteve teknike, duke përfituar dhe nga mungesa e standardeve shtetërore dhe kodeve të ndërtimit dhe projektimit. Nga ana tjetër, qytetarët, duke parë masivitetin e shkeljeve, mungesën e penalizimit, të influencuar edhe nga legalizimet, mendojnë se shkelja e ligjit nuk përbën asnjë problem, dhe abuzimet vazhdojnë pa u ndalur. Tjetër faktor ka qenë dhe mbetet fakti që kryetarët e bashkive dhe komunave, përshirë dhe zotin Rama, kanë qenë të dyzuar gjatë gjithë kohës. Edhe duan të bëjnë “mirë” për komunitetin apo “interesat publike”, edhe duan të kurojnë interesat individuale të natyrës së trafikut të influencës për interesa elektorale, por jo vetëm.
Të kesh 60% të ndërtimeve të pahipotekuara për shkak të shkeljeve, është një skandal që tregon se hallkat e kontrollit në Bashki nuk kanë funksionuar. Tregon se Bashkia e Tiranës nuk ka pasur dëshirë apo vizion të qartë për të parandaluar këtë katrahurë, nuk ka pasur përqendrim apo impenjim për të gjetur zgjidhjen e problemit.
Për çfarë nuk bie dakord me zotin Rama
1-Sipas zotit Rama, problem i hipotekimit është i pazgjidhshëm. (!)
Pazgjidhshmëria për një pushtetar nuk duhet të ekzistojë. Problemi (në kushte specifike) mund të mos zgjidhet plotësisht apo në mënyrë ideale, por kurrsesi nuk mund të konsiderohet i pazgjidhshëm, për më tepër kur eksperiencat botërore nuk mungojnë.
Fenomenit të shkeljes se lejes së ndërtimit i duhej vënë fre nga Bashkia duke krijuar organizma të veçantë pranë Drejtorisë Urbanistike, për të kontrolluar hap pas hapi realizimin e projektit, e drejtë që ua japin pikat “b” dhe “c” të ligjit të nenit 8 të ligjit për organizimi dhe qeverisjen e pushtetit vendor. Minimalisht sot duhet të kishim 600 padi penale nga ana e Bashkisë së Tiranës për shkelje të ligjit.
Sa më sipër, bie poshtë pretendimi se “strukturat dhe mekanizmat aktualë janë jashtë loje dhe nuk e kontrollojnë dot ketë fenomen”.
2-Spekulohet kur thuhet se kështu ndodh edhe në vende të tjera dhe se këtë problem na e zgjidhkan kompanitë e sigurimeve. Puna e përditshme më ka bërë njohës të mirë të legjislacioneve për kontrollin e punimeve në ndërtim, jo vetëm në SHBA, ku ushtroj profesionin tim, por dhe më gjerë.
Në asnjë vend të botës kompanitë e sigurimeve nuk luajnë rolin e kontrollit të zbatimit të ndërtimeve. Kjo kryhet nga institucione shtetërore të specializuara dhe licencuara pranë pushtetit vendor nga ku lëshohen dhe lejet e ndërtimit. Ky kontroll bëhet hap pas hapi sipas pikave që vihen në grafikun e punimeve nga ndërtuesit për ndërtimin e objektit. Pika e parë është kur përfundon gërmimi, e dyta kur montohen strukturat e me radhë. Në fund bëhet akt kolaudimi, ku marrin pjesë të gjithë specialistët përkatës. Në rast të shkeljeve ligjore apo të shkeljes se kushteve teknike, puna mund të pezullohet në çdo fazë deri në riparimin e tyre. Investitori penalizohet dhe merret vendim për më tej nga bordi i ndërtimit, në rastin tonë KRT. Kompanitë e sigurimeve futen në lojë mbasi është shitur objekti, dhe këtë e bën blerësi për të mbrojtur pronën e tij. Blerësi, gjithashtu, para blerjes porosit një kompani private të licencuar për inspektim të pronës dhe avokatin për kontrollin e anës ligjore të dokumentacionit. Vetëm pas kësaj bëhet blerja dhe hipotekimi. Pas blerjes futet në proces kompania private e sigurimeve, e cila bën vlerësimin e pronës dhe cakton kuotat e pagesës në rast aksidentesh dhe dëmtimi të saj. Është e njëjta procedurë që aplikohet kur blen një makinë. Fillimisht duhet ta regjistrosh, më pas ta inspektosh dhe pastaj ta sigurosh.
3-Zoti Rama zgjidhjen e problemit të hipotekave ua la në “derë” arkitektëve. (!) Jam dakord që sistemi duhet përmirësuar (duke pasur parasysh dhe strategjinë e zhvillimit të prezantuar nga BE deri në vitin 2020), por arkitekti apo firma e arkitekturës është një subjekt privat që punësohet nga investitori, njësoj si avokati. Firmat e projektimit janë të licencuara me grupe specialistësh të fushave të ndryshme, ku pa dyshim dhe arkitekti ka peshën kryesore. Këto firma mbajnë përgjegjësi teknike për të cilën dhe firmosin e vulosin, por kurrsesi përgjegjësi ligjore për anën administrative të realizimit të projektit. Leja e ndërtimit nuk i jepet arkitektit, por investitorit, që mund të jetë njëkohësisht dhe ndërtuesi. Po ashtu dhe hipotekimi i objektit nuk është përgjegjësi e tij. Pra, arkitekti është një specialist privat që e shet shërbimin e tij njësoj si avokati. Ai merr porosi dhe për projekte shtesa katesh, rikonstruksione apo tjetërsime nga porositësi dhe përgjegjësia e tij është të kënaqë dëshirën dhe nevojën e porositësit, gjithmonë brenda kushteve teknike dhe standardeve të projektimit, përkundrejt pagesës. Porositësi me projektin mund të beje ç’të dojë, ta zbatojë apo ta mbajë në sirtar dhe ta përdorë kur t’i lipset. Nëse i duhet shërbimi i arkitektit apo studios së projektimit në zbatim për të kontrolluar cilësinë e zbatimit të projektit, ai për këtë bën porosi të veçantë. Deri këtu arkitektët, konstruktorët apo inxhinierët e mbarojnë punën e tyre. Ana administrative e lejes është marrëdhënie midis investitorit dhe shtetit ku merret leja. Investitori është përgjegjës si për devijime teknike, ashtu dhe për devijime ligjore.
Sipas zgjidhjes së zoti Rama, “arkitektët duhet të marrin pushtet të plotë ligjor, siç e ka bota (që nuk është e vërtetë, sipas meje). Nëse bëjnë projekte për investitorin, ndryshe nga leja e ndërtimit, humbin licencën dhe të drejtën e profesionit për gjithë jetën dhe mund të shkojnë dhe në burg”. (!!!)
Nëse kjo do të ishte zgjidhja, a do të shërbente dhe për firmat e huaja projektuese që mund të marrin porosi për projekte nga investitorë brenda Shqipërisë? Sigurisht që jo. Në asnjë vend të botës (veç atyre komuniste) arkitektët nuk shkojnë në burg për ndërtime apo shtesa pa leje. Për arsyen e vetme sa ata janë përgjegjës vetëm për funksionimin normal të ndërtesës, standardet, kushtet teknike dhe qëndrueshmërinë, dhe jo për anën administrative. Firmave private nuk mund t’u delegohen detyrat shtetërore.
Cila është zgjidhja e problemit, sipas meje
Bashkia, në bazë të nenit 8, pika “d” të ligjit për qeverisjen vendore, të krijojë një bord teknik të përkohshëm me specialistët më të aftë dhe eksperiencë nga të gjitha fushat. Ky bord të shqyrtojë të gjithë dokumentacionin teknik të ndërtimit përkatës dhe aktin e kolaudimit. Të bëjë ekspertiza, investigime dhe intervista me projektuesit nëse është e nevojshme. Pasi të nxjerrë konkluzionin, të marrë vendim nëse objekti dhe projekti shtesë janë brenda kushteve teknike, sigurojnë qëndrueshmëri apo funksion normal. Në rast se po, hipotekohet. Në të kundërt, bordi duhet të lërë akte teknike për t’u plotësuar mangësitë, dhe pas verifikimit të realizimit të tyre të jepet leja për hipotekim. Në rastet kur investitori nuk është, të penalizohet dhe kësti i fundit që jepet pas hipotekimit nga blerësi, të kalojë për riparimet ose në fondet e bashkisë për mbulimin e shpenzimeve të bordit.
*Arkitekt, Massachusetts, SHBA
